Gemeubileerd verhuren: voordelen en strategie voor verhuurders

Verhoog je huurinkomsten door jouw appartement of huis gemeubileerd te verhuren met deze voordelen en tips.

Bas Teunissen

Leestijd: 5 minuten

·

Laatste update 5 jul 2024

·

Vooraf huren

De vraag naar gemeubileerde woningen zoals studentenkamers, studio’s en appartementen neemt de laatste jaren fors toe, terwijl het aanbod amper toeneemt. Dat is natuurlijk goed nieuws voor verhuurders, want het inrichten en verhuren van een woonruimte is nu ontzettend aantrekkelijk. Maar hoe kun je van deze trend profiteren? Lees hier wat gemeubileerd verhuren inhoudt, wat de voordelen zijn en waar je als particulier verhuurder rekening mee moet houden.

Een gemeubileerde woning bevat alle basale woonvoorzieningen zoals meubels, beddengoed en servies Dit betekent dat een huurder makkelijk en snel in kan trekken in de woning, zonder eigen inboedel mee te brengen. Toch wordt gemeubileerde huur vaak door elkaar gehaald met gestoffeerde huur. Dit zijn de belangrijkste verschillen:

• Kale huur: In een kale woning zijn geen vloer, behang of raambekleding aanwezig. Het kluswerk wordt betaald én uitgevoerd door de huurder. Op de Nederlandse huurmarkt komt deze vorm van verhuren niet vaak voor.

• Gestoffeerde huur: Een gestoffeerde woning is voorzien van een aantal basiselementen waaronder de vloer, afgewerkte muren, keuken en sanitair. Daarbuiten zal de bewoner de woonruimte zelf voorzien van meubilair, decoratie en gebruiksvoorwerpen. Dit is de bekendste huurvorm in Nederland.

• Gemeubileerd verhuur: Een gemeubileerde huurwoning is van alle meubels en gemakken voorzien waardoor jouw toekomstige bewoner alleen persoonlijke items hoeft mee te nemen. Daarom is deze manier van oplevering erg populair onder de huurders van HousingAnywhere. Studenten, young professionals en expats zijn namelijk op korte termijn op zoek naar een woning, zonder dat zij zelf een hele huisraad mee hoeven te nemen.

Geef in je HousingAnywhere advertentie duidelijk aan welke meubels bij de verhuur van de woning inbegrepen zijn. Zo weten potentiële huurders meteen wat zij zelf moeten regelen.

In Nederland hebben verhuurders te maken met het Woningwaarderingsstelsel, ook wel bekend als het puntensysteem. Dit stelsel is in 2023 aangescherpt waardoor er strengere regels gelden voor het bepalen van de huurprijs. Valt de huurprijs van de woonruimte onder €879,66 (2024), dan valt deze onder de sociale huur. Dit geldt tevens ook voor kamers zonder eigen voordeur en gedeelde voorzieningen (onzelfstandige woonruimtes).

De toevoeging van meubilair en gebruiksvoorwerpen tellen niet mee in het puntensysteem. Verhuur je een gemeubileerde studentenkamer óf een woonruimte onder de sociale huurgrens? Dan mag je hier in de regel geen hogere huur voor rekenen. Als je de opbrengst van jouw investering wilt maximaliseren, zal jouw huurwoning in de vrije sector moeten vallen. Weet je niet hoeveel huur je mag vragen voor jouw (gemeubileerde) woning? Doe dan de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Verhuur je een onzelfstandige woonruimte zoals een studentenkamer? Ook dan kan gemeubileerd verhuren alsnog interessant zijn. Kamers met inboedel worden vaak een stuk sneller verhuurd, waardoor de kans kleiner wordt dat je met een lege huurwoning komt te zitten. Daarnaast zitten er nóg meer voordelen aan het gemeubileerd verhuren!

Een gemeubileerd appartement of huis realiseren kost natuurlijk geld bovenop je vastgoedinvestering. Dat doe je dan ook niet zomaar aangezien de inboedel al gauw enkele duizenden euro’s kan kosten. Daarom zijn woonverzekeringen ook erg belangrijk als je verhuurt, gemeubileerd of niet. Gelukkig heeft gemeubileerd verhuren een aantal belangrijke voordelen voor jou als verhuurder.

Waar een kale of gestoffeerde woning een breed publiek aantrekt, is dit bij gemeubileerde woonruimtes het tegenovergestelde. Door jouw woning gemeubileerd te verhuren trek je namelijk een specifieke doelgroep aan; studenten, jonge carrièremakers en expats. Deze groep is vaak op zeer korte termijn op zoek naar een woonruimte zonder te hoeven slepen met meubilair. Hierdoor kun je de woning makkelijk verhuren zonder een makelaar. Daarnaast heeft elke doelgroep zo zijn eigen voordelen.

Studenten zoeken naar een tijdelijke kamer, bijvoorbeeld om hun studie of stage te volgen elders in het land. Ook buitenlandse studenten hebben een voorkeur voor het huren van een gemeubileerde kamer. Dit zorgt voor voldoende doorstroom en snelle aanmeldingen. Verhuren aan een hoger segment? Richt je dan vooral op young professionals en expats. Zij hebben vaak meer te besteden én betalen graag voor de luxe en vrijheid van een gemeubileerd appartement of huis. Zo hoeven zij zelf geen tijd of geld te besteden aan het uitzoeken van meubels en accessoires.

Het inrichten van jouw investering kost dus wat, maar dan heb je ook wat. Wanneer de voorzieningen in goede staat zijn, willen huurkandidaten daar ook snel extra geld voor neerleggen. Maar hoeveel extra huur krijg je voor gemeubileerd verhuren? De verschillen zijn duidelijk zichtbaar op het HousingAnywhere platform:

Gemeubileerde studio’s, appartementen en huizen kunnen dus zorgen voor meer huurinkomsten. Bij kamers zit dit doorgaans net iets anders. Een kamer is (vaak) een onzelfstandige woonruimte, waardoor deze altijd onder de sociale huur valt. In de sociale huursector mag je niet zomaar meer huurinkomsten rekenen. Dit komt enerzijds door het puntensysteem en anderzijds door de maximale huurgrens van €879,66 (2024). Let hier dus goed op als je een gemeubileerde kamer verhuurt!

Het is duidelijk dat deze extra investering óók extra huurinkomsten met zich meebrengt, mits jouw huurwoning in de vrije sector valt. Maar wist je dat je de aanschaf en het gebruik van meubilair ook kunt doorberekenen in de servicekosten? Zo maximaliseer je de opbrengst van jouw investering!

Naast extra huurinkomsten dankzij de verbeterde afwerking en inrichting, is het gebruik van meubels ook via de servicekosten door te berekenen. Onthoud wel dat je absoluut geen winst mag maken op servicekosten. Zorg er dus voor dat deze berekeningen écht kloppen. Klopt de berekening niet? Dan kunnen oplettende huurders aankloppen bij de huurcommissie en (een deel van) hun geld terugkrijgen. Bewaar dus alle bonnetjes en facturen van meubels en andere spullen die bij de woning inbegrepen zijn. Zorg er ook altijd voor dat je de meubels en andere voorwerpen opneemt in het huurcontract. Zo dek jij je voldoende in, in het geval van eventuele misstanden.

Let op! Alleen de waarde van verwijderbare meubels mag doorberekend worden in de huurprijs. Een wasmachine telt dus wel mee, maar een inbouwkeuken niet. Deze is namelijk niet eenvoudig en zonder schade te verwijderen.

Hoeveel servicekosten mag je rekenen voor gemeubileerde verhuur?

Wil je berekenen hoeveel je kunt vergoeden middels de servicekosten? De waarde van roerende zaken mag je over de verwachte levensduur berekenen. Voor de meeste meubels is dit 5 jaar, maar voor duurzame onderdelen zoals een laminaatvloer mag met 10 jaar gerekend worden. Je mag dus elk jaar 20% (5 jaar) of 10% (10 jaar) van de aankoopwaarde doorberekenen in de servicekosten.

Zijn de meubels ouder dan de verwachte levensduur van 5 of 10 jaar? Dan mag je 20% van de tweedehands waarde doorberekenen. Als het product niet meer bruikbaar is óf in slechte staat verkeert, dan mag je hier geen servicekosten voor vragen. Vervang het meubilair dus op tijd. Dat is prettig voor jezelf én de bewoner.

Voorbeeld berekening servicekosten

Stel, je verhuurt 10 jaar lang een woning inclusief meubels met daarin een vloer van €3000,- en meubels ter waarde van €2500,-. De vloer mag je over 10 jaar doorberekenen en de meubels over 5 jaar.

• Aankoopwaarde (5 jaar): (€2.500 x 0,2) : 12 = €41,67 per maand
• Aankoopwaarde (10 jaar): €3.000 x 0,1) : 12 = €25,- per maand

Volgens deze berekening mag je €66,67 per maand doorberekenen aan jouw bewoner. Maar wat nou als je meubels nog van waarde blijken te zijn na 5 jaar gebruik? Dan mag je nog 5 jaar dezelfde prijs per maand rekenen voor de vloer, maar zul je per meubelstuk na moeten gaan wat de tweedehands waarde is. Heb je geen tijd of zin om dit elk jaar uit te zoeken? Zorg er dan voor dat je het meubilair vervangt óf neem genoegen met een lager rendement op je investering.

Gemeubileerd verhuren heeft dus veel voordelen zoals het op korte termijn kunnen verhuren, het aantrekken van de juiste doelgroep, een hogere huurprijs en rendement. Deze combinatie maakt het extra aantrekkelijk voor particuliere verhuurders en vastgoedinvesteerders om aan de slag te gaan met het verhuren van een gemeubileerd appartement of huis.