Möblierte Wohnung vermieten: Tipps und Vorteile für Vermieter

Erfahre mehr über die Vorteile möblierter Wohnungen und wie der Möblierungszuschlag berechnet wird.

Tolke Plieth

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Feb. 2025

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Vor der Vermietung

Von Berlin bis Köln – In vielen Studentenstädten und Startup-Hotspots erreicht die Nachfrage nach möblierten Wohnungen ein Rekordhoch. Und immer mehr Immobilieninvestoren und Vermieter setzen auf die Ausstattung der Wohnung als renditestarke Erfolgsformel und vermieten ihre Immobilie möbliert. Wir erklären dir, was du bei der möblierten Vermietung beachten musst. Zudem wägen wir die Vorteile von möbliertem Wohnen ab und geben dir Tipps zum Möblierungszuschlag.

Ab wann eine Wohnung oder ein Zimmer als möbliert zählt, ist in der Vergangenheit gesetzlich nicht klar definiert gewesen. Genügt also eine Einbauküche oder Kommode, um möbliert vermieten zu können?

Nein, denn eine möblierte Mietwohnung umfasst in der Regel Wohnraum, der vollkommen oder überwiegend mit folgenden Einrichtungsmerkmalen ausgestattet ist:

• Bett
• Schrank oder Kommode
• Tisch
• Stühle
• Garderobe
• Sitzgruppe im Wohnzimmer oder Sofa
• Lampen
• Teppich
• Küche
• Wascheinrichtung
• Bettwäsche
• Gardinen
• Kücheneinrichtung

Zusätzlich zu Möbeln umfasst die Ausstattung auch Geschirr, Handtücher und Dekoration als Bestandteile der Einrichtung. Des Weiteren ist WLAN oft inbegriffen.

Die möblierte Vermietung ist für bestimmte Zielgruppen besonders attraktiv, die vorübergehend in einer Stadt leben oder keine eigenen Möbel mitbringen möchten. Dazu gehören vor allem:

• Studenten: Viele Studierende ziehen aus anderen Städten oder Ländern nach Berlin, Köln oder München und suchen temporären Wohnraum, der ihnen den Aufwand des Möbelkaufs erspart.
• Berufspendler, Geschäftsreisende und Expats: Fachkräfte, die für ein Projekt oder eine kurze Zeit an einem neuen Standort arbeiten, sowie internationale Arbeitskräfte, die für einen begrenzten Zeitraum in Deutschland leben, bevorzugen oft möblierte Wohnungen, um schnell und unkompliziert einziehen zu können.
• Young Professionals und Praktikanten: Junge Berufseinsteiger, Praktikanten oder Trainees, die in Städten mit einer hohen Startup-Szene tätig sind, profitieren ebenfalls von der Flexibilität, die möblierte Wohnungen bieten.

Im Gegensatz zu einer unmöblierten Wohnung erhöhen Möbel den Nutzwert der Wohnung deutlich. Der Vermieter genießt hier deutliche Vorteile:

1. Möblierungszuschlag

In vielen angespannten Wohnungsmärkten sind die Mieten durch die Mietpreisbremse gesetzlich begrenzt, was auch für möblierte Wohnungen gilt. Vermieter, die möblierte Immobilien anbieten, haben jedoch die Möglichkeit, einen Möblierungszuschlag zur Miete zu erheben, um die Kosten für ihre Investitionen in Möbel zu decken und eine angemessene Rendite zu erzielen.

2. Steuertipp: Möblierung von der Steuer absetzen

Vermieter einer möblierten Wohnungen unterliegen einem klaren Steuervorteil, denn die Kosten für die Ausstattung und Reparaturen können von der Steuer abgesetzt werden. In der jährlichen Steuererklärung muss der Aufwand dafür in der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ aufgelistet werden. Bedingung ist hier, dass jede Ausgabe mit einer Quittung belegt werden kann.

Gut zu wissen: Möbel mit einem Einkaufswert unter 800 Euro netto dürfen in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden.

3. Zuverlässige Rendite

Möblierte Wohnungen sprechen in der Regel Studierende und Expats an, die normalerweise nicht bereit sind, in die Einrichtung einer Wohnung zu investieren, da diese möglicherweise nicht ihr endgültiges Zuhause ist, in dem sie sich langfristig niederlassen werden.

Berufspendler und Austauschstudierende werden finanziell oftmals von Arbeitgebern oder Heimat- Institutionen unterstützt. Vermieter können im Hinblick auf die Mietzahlungen also in der Regel mit einem zuverlässigen Eingang der Miete rechnen.

4. Befristetes Mietverhältnis

Eine möblierte Wohnung eignet sich gut für ein befristetes Mietverhältnis, da Mieter in der Regel nicht in eine Wohnung investieren wollen, in der sie nur für kurze Zeit wohnen. Für die Befristung muss jedoch gemäß § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein spezieller Grund vorliegen, wie etwa absehbarer Eigenbedarf des Vermieters, geplante Sanierungen oder Abriss der Wohnung oder die Vermietung zur Nutzung als Hausmeisterwohnung beziehungsweise Werkswohnung. Der Vermieter muss diesen Grund schriftlich mitteilen, andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.

Der Möblierungszuschlag stellt eine zusätzliche Gebühr zur Miete dar. Der Zweck dieser Gebühr ist es, den Wertverlust und die Abnutzung der Möbel im Laufe der Zeit zu kompensieren. Solche Zuschläge sind bei der Vermietung von möblierten Wohnungen gängig. Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag für möblierte Wohnungen nur dann erheben, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Sie können diesen Zuschlag auch während des laufenden Mietverhältnisses erstmals verlangen, falls zuvor keiner berechnet wurde. Die Höhe des Zuschlags variiert und ermöglicht Vermietern einen gewissen Spielraum, indem er zur ortsüblichen Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen hinzugefügt wird.

Die Berechnung für den sogenannten Möblierungszuschlag unterliegt keinem Gesetz und kann mithilfe von zwei verschiedenen Ansätzen ermittelt werden:

1. Dem Berliner Modell oder
2. dem Hamburger Modell.

Beide Ermittlungen basieren auf dem jeweiligen Zeitwert der Möbel beim Abschluss des Mietvertrags.

Gut zu wissen: Bei der Berechnung des Möblierungszuschlags wird mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren gerechnet. Wenn die Möbel älter als 10 Jahre sind, kann kein Möblierungszuschlag mehr erhoben werden.

1. Möblierungszuschlag: Berliner Modell

Das Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01) aus dem Jahr 2003 und bezieht sich auf einen Prozentwert von 2% für den Zeitwert der Möbel, sowie einer linearen Abschreibung für die nächsten zehn Jahre.

Möblierungskosten : 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2%

10.000 : 10 x 10 x 0,02 = 200€

Sprich: Bei einem Möbelwert von 10.000 Euro für eine Wohnung, der über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben wird, ergibt das Berliner Modell einen Betrag von 200 Euro monatlich, die auf den monatlichen Mietpreis aufgeschlagen werden kann.

2. Möblierungszuschlag: Hamburger Modell

Anders als beim Berliner Modell berechnet das Hamburger Modell den Mietzuschlag abhängig von Kapitalverzinsung und Abschreibung des zeitlichen Möbelwerts. Das Modell legt einen Wertverlust von 15% pro Jahr auf den jeweiligen Zeitwert der Möbel über die Dauer von sieben Jahren aus. Der Möblierungszuschlag wird zunächst auf das ganze Jahr bezogen und kann dann auf den monatlichen Zuschlag runtergerechnet werden.

Jahr 1: 10.000 x (0,15 + 0,12) = 2.700 (jährlich) 2.700 : 12 = 225 (monatlich)

Jahr 4: 6141 x (0,15 + 0,12) = 1.658 (jährlich) 1.658 : 12 = 138 (monatlich)

Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag verlangen, der monatlich zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel beträgt. Für neu angeschaffte Möbel entspricht der Zeitwert dem Neuwert. Wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird, verringert sich der Zeitwert entsprechend dem Alter der Möbel.

Für den Mietvertrag einer möblierten Wohnung kann ein herkömmlicher Vertrag als Grundlage genutzt werden. Hier sollte der Vermieter jedoch den Begriff „möblierte Wohnung“ im Vertrag erwähnen, weil ansonsten von einer unmöblierten Wohnung ausgegangen wird.

Zusätzlich ist zu empfehlen, dass eine Inventarliste oder Wohnungsübergabeprotokoll alle Einrichtungsgegenstände schriftlich festhält (inklusive Fotos und Skizzen). Das vermeidet eventuelle Streitpunkte und Missverständnisse.

Wer mit dem Gedanken spielt, seine Wohnung möbliert zu vermieten, sollte sich vorab mit den Vor- und Nachteilen vertraut machen. Für die Renditenkalkulation ist es ausschlaggebend, dass die monatliche Rendite mit dem Möblierungsersatz und den Reparaturen gegengerechnet wird. Der Vermieter muss zunächst in vernünftige Möbel investieren und im Zuge der Vermietung der Immobilie Reparaturen oder Ersatz einplanen.

Für den Vermieter ist eine möblierte Wohnung zwar mit mehr Aufwand verbunden, aber dafür überwiegen deutlich höhere Mieteinnahmen.