Mietpreisbremse: Warum sie für Vermieter relevant ist

Erfahre in diesem Artikel was es mit der Mietpreisbremse auf sich hat, welche Auswirkungen sie auf Mieter hat und wo sie in Deutschland zur Anwendung kommt.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Feb. 2025

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Vermietung

Du vermietest ein Mietobjekt in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt und fragst dich, was die Mietpreisbremse für dich bedeutet und wo genau sie gilt? Im folgenden Artikel erfährst du, wie die Mietpreisbremse funktioniert, wo sie zur Anwendung kommt, wie sie sich auf dich als Vermieter auswirkt und welche Ausnahmen es gibt.

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument im deutschen Mietrecht zur Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten. Sie wurde im Juni 2015 eingeführt und soll dazu beitragen, die hohen Mieten in Städten und Ballungsgebieten zu dämpfen. Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert.

Da die Regelungen zur Mietpreisbremse ohne ein neues Gesetz zum 31. Dezember 2025 auslaufen würden, hat die Bundesregierung laut einer Pressemitteilung des Bundesministeriums der Justiz vom 11. Dezember 2024 vorgeschlagen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Mit dieser Verlängerung könnten die Landesregierungen auch nach 2025 weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen die Mietpreisbremse angewendet wird.

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei einer Neuvermietung einer Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse greift in Deutschland nicht flächendeckend, sondern ausschließlich in ausgewählten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dabei liegt es in der Hand der einzelnen Bundesländer, zu entscheiden, ob und wo sie die Mietpreisbremse einführen und wie sie diese umsetzen möchten. Die entsprechenden Verordnungen werden von den Landesregierungen erlassen.

Wo gilt die Mietpreisbremse in Berlin?

Die Mietpreisbremse wurde in Berlin im Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet eingeführt und im Jahr 2020 bis zum Jahr 2025 verlängert. Darüber hinaus trat am 23. Februar 2020 der sogenannte Mietendeckel in Kraft, der die Mieten im gesamten Stadtgebiet für einen Zeitraum von fünf Jahren stabilisieren sollte.

Als Vermieter darf man die Mietpreisbremse nicht umgehen, da es sich hierbei um eine gesetzliche Regelung handelt, jedoch gilt die Mietpreisbremse nicht uneingeschränkt und es gibt einige Ausnahmen. In folgenden Fällen kommt die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung:

• Neubauwohnungen
• Umfassende Modernisierung
• Vormiete
• Möblierter Einliegerwohnraum, in denen Vermieter und Mieter zusammen wohnen
• Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

1. Neubauwohnungen

Die Mietpreisbremse gilt nur für Bestandswohnungen, nicht für Neubauwohnungen. Das bedeutet, sie gilt nicht für Wohnungen, die erstmals nach dem 1.Oktober 2014 genutzt und vermietet werden.

Gut zu wissen: Diese Ausnahme könnte sich in Zukunft ändern. Laut dem neuen Gesetzesentwurf der Bundesregierung sollen auch Wohnungen, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden, unter die Mietpreisbremse fallen. Bisher waren solche Wohnungen ausgenommen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2019 erstmals vermietet wurden, bleiben aber weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen, um den Neubau zu fördern.

2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung einer Wohnung, bei der die Renovierungskosten etwa ein Drittel der Neubaukosten betragen. Wenn in den letzten drei Jahren vor der Vermietung einfache Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, darf die Miete zu Beginn des neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent übersteigen.

3. Vormiete

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn die Vormiete höher war als die zulässige Miete nach den Regelungen der Mietpreisbremse. Wenn die Vormiete bereits über der erlaubten Miete lag, darf der Vermieter bei der neuen Vermietung einen Mietpreis bis zur Höhe der Vormiete verlangen.

Gut zu wissen: Seit Januar 2019 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich offenzulegen, welche Miete vom Vormieter verlangt wurde.

4. Möblierter Einliegerwohnraum, in denen Vermieter und Mieter zusammen wohnen

Die Mietpreisbremse findet außerdem keine Anwendung, wenn es sich um einen Ein-Personen-Einliegerwohnraum handelt. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter selbst mit in der möblierten Wohnung wohnt und es sich beim Mieter um einen Einpersonenhaushalt handelt (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB).

5. Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, die für einen befristeten Zeitraum vermietet werden, selbst wenn der Vertrag gemäß § 575 BGB abgeschlossen wird. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Wohnung gemäß § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.

Beachte jedoch, dass für die Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zwei Bedingungen erfüllt sein müssen. Die erste Bedingung ist, dass das Mietverhältnis nur für einen kurzen Zeitraum abgeschlossen wird. Die zweite Bedingung ist, dass seitens des Mieters ein Sonderanlass bestehen muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung für berufliche Zwecke genutzt wird, etwa als Montagewohnung, oder für einen kurzfristigen Aufenthalt, wie bei einer Ferienwohnung. In solchen Fällen findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.

Auch bei der Neuvermietung einer möblierten Wohnung sind Vermieter verpflichtet, die Mietpreisbremse zu beachten. Das bedeutet, dass die Miete von möblierten Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Jedoch dürfen Vermieter von möblierten Immobilien einen Möblierungszuschlag berechnen.

Ab dem 1. Januar 2019 wurden die Informationspflichten für Vermieter verschärft. Wenn die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses mehr als 10 Prozent über der üblichen Vergleichsmiete liegt und eine Ausnahme von der Mietpreisbremse angewendet wird, muss der Vermieter dem Mieter unaufgefordert und vor Vertragsabschluss in schriftlicher Form mitteilen, dass diese Ausnahme gilt.

Hat der Vermieter diese Information nicht bereitgestellt, kann er sich erst zwei Jahre nach der nachträglichen schriftlichen Mitteilung auf die Ausnahme berufen. Wenn der Vermieter die Information zwar gegeben hat, aber nicht schriftlich (z. B. nur mündlich), kann er sich auch erst dann auf die Ausnahme berufen, wenn er sie schriftlich nachträglich übermittelt.

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind beides Instrumente der Mietpreisregelung. Beide zielen darauf ab, Mieter vor überhöhten Mietpreisen zu schützen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten. Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist, dass die Mietpreisbremse die Höhe der Miete bei Neuvermietungen in bestimmten Gebieten begrenzt, während die Kappungsgrenze die Erhöhung der Miete bei bestehenden Mietverhältnissen auf einen bestimmten prozentualen Wert innerhalb eines bestimmten Zeitraums beschränkt.

Diese Grenze beträgt in der Regel 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Ziel der Kappungsgrenze ist es, die Mietpreissteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen zu begrenzen und Mieter vor unverhältnismäßigen Mietpreiserhöhungen zu schützen.

Die Mietpreisbremse hat Auswirkungen auf Vermieter, insbesondere auf die Höhe der Miete, die sie verlangen können. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise bei 10 Euro pro Quadratmeter liegt, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete auf höchstens 11 Euro pro Quadratmeter anheben. Dabei darf die Miete jedoch nicht höher als die Vormiete sein, sofern eine solche vorliegt.

Vermieter müssen also bei Neuvermietungen darauf achten, dass sie die Mietpreisbremse einhalten. Sie müssen sich über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und dürfen die Miete nur bis zu einer bestimmten Grenze anheben. Für Vermieter, die die Mietpreisbremse nicht beachten, können Sanktionen und Bußgelder drohen.

Achtung! In einigen Bundesländern haben Mieter zudem die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern.

Um die Mietpreisbremse anzuwenden, kann man die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % als Obergrenze festlegen. Dies wird im folgenden Beispiel deutlich:

• Die aktuelle Miete für Wohnung 2 beträgt 7,00 €/m².
• Die ortsübliche Vergleichsmiete in der Region liegt bei 9,00 €/m².
• In der Umgebung gibt es ähnliche Wohnungen, die zu 11,00 €/m² angeboten werden.

Zur Berechnung der neuen Miete gemäß Mietpreisbremse wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen: 9,00 €/m² + 10 % = 9,90 €/m².

Daher darf die Miete für Wohnung 2 auf maximal 9,90 €/m² angehoben werden.

Wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, können unterschiedliche Folgen eintreten, abhängig von den Gesetzen und Vorschriften in der jeweiligen Region. Wir empfehlen jedoch, sich über die jeweiligen Gesetze und Vorschriften in der eigenen Region zu informieren. Folgende Konsequenzen sind möglich:

• Rückforderung von zu viel gezahlter Miete: Wenn ein Vermieter eine Miete verlangt, die höher ist als die erlaubte Miete gemäß der Mietpreisbremse, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
• Schadensersatz: Ein Mieter, der aufgrund eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse einen finanziellen Schaden erlitten hat, kann unter Umständen Schadensersatz fordern.
• Strafen: Der Vermieter könnte sich strafbar machen oder eine Ordnungswidrigkeit begehen.

Die Mietpreisbremse begrenzt, wie viel Miete Vermieter bei einer Neuvermietung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt verlangen dürfen, maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter sollten daher die Miete sorgfältig ermitteln, um die gesetzlichen Regelungen einzuhalten.

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann zu Rückforderungen von zu viel gezahlter Miete und weiteren rechtlichen Konsequenzen führen. Trotzdem bietet die Mietpreisbremse auch Chancen: Wer sich an die Regeln hält, kann stabile und langfristige Mietverhältnisse schaffen und Leerstand vermeiden.