Mietkaution-Rückzahlung: Wann muss man die Kaution zurückzahlen?

Wir erklären dir was du beim Thema Mietkaution-Rückzahlung beachten musst und wann du die Kaution einbehalten darfst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Vermietung

Die Rückzahlung der Mietkaution ist für Vermieter nicht nur ein rechtlich vorgeschriebener Schritt bei der Vermietung einer Immobilie, sondern auch eine Gelegenheit, das Mietverhältnis auf eine positive Weise abzuschließen. Wir erklären, wann die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen sollte, wann du die Mietkaution einbehalten darfst und was du nach Beendigung des Mietverhältnisses bezüglich der Kaution beachten musst.

In Deutschland ist die Rückzahlung der Mietkaution gemäß § 551 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Optimalerweise sollte die Rückzahlung innerhalb von sechs Monaten erfolgen. Dies ermöglicht dir als Vermieter, eventuelle Ansprüche zu prüfen und diese mit der Kaution zu verrechnen.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) kann ein Vermieter die Mietkaution selbst dann einbehalten kann, wenn die Abrechnung der entstandenen Schäden erst nach über sechs Monaten erfolgt, vorausgesetzt, die Forderungen wurden bereits vorher geltend gemacht (Az. VIII ZR 184/23).

Erst wenn du dir sicher bist, dass keine Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen und die Wohnung keine Mängel aufweist, solltest du die Mietkaution zurückzahlen. Wichtig ist, dem Mieter eine transparente Abrechnung über eventuelle Einbehalte vorzulegen.

Im Mietvertrag kann eine Frist zur Rückzahlung der Mietkaution festgelegt werden. Befindet sich die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses in einwandfreiem Zustand, kannst du dem Mieter die Kaution bereits vor Ablauf der Frist überweisen. Um den Zustand der Wohnung einfach zu überprüfen, hilft es dir, bereits vor dem Mietverhältnis ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen.

Beachte! Oft verlangen Mieter die direkte Auszahlung nach Ende des Mietverhältnisses, da sie das Geld der Kaution für ein neues Mietverhältnis benötigen. Als Vermieter bist du jedoch nicht gezwungen, die Mietkaution sofort zu überweisen. Du solltest zuerst alle Ansprüche prüfen.

Die Mietkaution kann unter bestimmten Umständen über einige Monate hinaus einbehalten werden. Der Vermieter hat das Recht, Teile oder die gesamte Kaution zu behalten, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise Zahlungen noch nicht beglichen wurden. Hier kann es sich um offene Betriebskosten oder Reparaturen für Schäden am Mietobjekt handeln. Außerdem kann die Mietkaution für nicht erfüllte Verpflichtungen aus dem Mietvertrag einbehalten werden.

Dazu zählen beispielsweise:

• Ausstehende Mietzahlungen: Falls der Mieter noch Mietrückstände hat, kann der Vermieter die Kaution zur Begleichung dieser Schulden verwenden.
• Schäden an der Wohnung: Wenn der Mieter Schäden an der Mietwohnung verursacht hat, die über normale Abnutzung hinausgehen, wie beispielsweise grobe Löcher in der Wand oder zerschlagene Fliesen, kann der Vermieter die Reparaturkosten von der Kaution abziehen.
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Falls im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und diese nicht durchgeführt wurden, kann der Vermieter die Kaution für diese Arbeiten verwenden.
• Nutzungsentschädigung: Im Falle einer ausbleibenden oder verzögerten Räumung steht es dem Vermieter frei, einen entstandenen Mietausfall, der aufgrund der nicht möglichen Neuvermietung entstanden ist, von der Kaution abzuziehen.

Wie viel darf von der Kaution einbehalten werden?

Im deutschen Mietrecht gibt es keine explizite gesetzliche Obergrenze für den Betrag, der für offene Forderungen einbehalten werden darf. Es muss jedoch stets im Rahmen des Angemessenen bleiben. Außerdem muss man als Vermieter eine genaue Begründung angeben, sowie Belege für etwaige Reparaturen.

Insbesondere bei Wohngemeinschaften gestaltet sich diese Frage oft als knifflig. Die Mietkaution sollte nach dem Auszug an jene Person überwiesen werden, die im Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt ist. Bei WGs ist der Hauptmieter befugt, die Kaution entgegenzunehmen. Falls es keine Hauptmieter im WG Mietvertrag gibt und alle Mieter gleichberechtigt sind, erfolgt die Aufteilung des Kautionsbetrags zu gleichen Teilen unter allen Vertragsparteien.

Der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution seitens des Mieters verjährt nach 3 Jahren. Die Frist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf die Rückzahlung fällig wird. Angenommen, die Prüffrist des Vermieters läuft im November 2024 ab, dann beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember 2024 und endet am 31.Dezember 2027.

Neben der Rückzahlung der Kaution können auch die Forderungen eines Vermieters verjähren (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 263/14). Achte daher darauf, dass du ausstehende Betriebskosten oder Mietzahlungen rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung geltend machst.

Als Vermieter gibt es mehrere wichtige Punkte zu beachten, wenn es um die Rückzahlung der Mietkaution geht:

• Fristen einhalten: Gemäß § 551 BGB muss die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Die genaue Frist kann im Mietvertrag festgelegt sein.
• Prüfung der Ansprüche und Abrechnung: Vor der Rückzahlung ist es ratsam, die Wohnung auf etwaige Schäden oder Veränderungen zu prüfen. Etwaige Kosten für notwendige Reparaturen können von der Mietkaution abgezogen werden. Es ist wichtig, dem Mieter eine detaillierte und nachvollziehbare Abrechnung zu übermitteln.
• Klare Kommunikation: Informiere den Mieter rechtzeitig über anstehende Abzüge von der Kaution und lege dar, aus welchen Gründen diese vorgenommen werden. Klare Kommunikation minimiert das Risiko von Meinungsverschiedenheiten und rechtlichen Auseinandersetzungen.
• Form der Rückzahlung: Die Rückzahlung erfolgt üblicherweise per Überweisung auf das vom Mieter angegebene Konto.
• Belege aufbewahren: Bewahre sämtliche relevanten Unterlagen, wie beispielsweise Fotos von eventuellen Schäden oder Quittungen für die Behebung von Schäden, sorgfältig auf. Diese können im Streitfall als Nachweis dienen. -Abwohnen nicht erlauben: Beachte, dass es dem Mieter nicht erlaubt ist, die Mietkaution mit offenen Mietzahlungen gegenzurechnen und sie sozusagen “abzuwohnen”.

Die gängige Praxis zur Verwaltung der Mietkaution ist die Einrichtung eines Mietkautionskontos. Die Erträge, die während der Laufzeit erzielt werden, gehören dem Mieter und müssen nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution dem Mieter ausgezahlt werden.

Die Rückzahlung der Mietkaution ist nicht nur eine rechtliche Verpflichtung für Vermieter, sondern bietet auch eine Gelegenheit, das Mietverhältnis positiv abzuschließen. Als Vermieter solltest du die Mietkaution nach Prüfen der Ansprüche aus dem Mietvertrag dem Mieter samt Zinsen auszahlen.

Sind Ansprüche wie beispielsweise Betriebskosten beim Auszug des Mieters noch offen, kannst du die Mietkaution bis zum Erhalt der Abrechnung einbehalten. Da du dem Mieter bei Einbehalten der Mietkaution sämtliche Belege vorweisen musst, empfehlen wir dir Rechnungen für Reparaturen oder ähnliche Unterlagen immer aufzubewahren.

Wann muss die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen?

Die Rückzahlung der Kaution an den Mieter sollte nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Prüfung aller Ansprüche seitens des Vermieters erfolgen.

Wie lange darf eine Mietkaution einbehalten werden?

Es gibt keine einheitliche Frist, die besagt, wie lange der Vermieter die Mietkaution einbehalten darf. Bestehen keine Forderungen mehr an den Mieter, muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen.

Wird Kaution mit Zinsen zurückgezahlt?

Ja, die Mietkaution muss immer samt Zinsen an den Mieter zurückgezahlt werden.